Quali sono le maggioranze assembleari necessarie e sufficienti per poter deliberare, ove sia possibile farlo, l’installazione di contatori individuali per il consumo dell’acqua?

Come agire materialmente se il singolo condòmino si oppone alla installazione del contatore individuale?

Rispondere a queste domande vuol dire affrontare uno dei temi che crea maggiore frizione e litigiosità (spesso neppure registrata come contenzioso giudiziario) in tema di spese condominiali.

Partiamo dal dato normativo di riferimento rappresentato dal d.lgs n. 152 del 2006, altrimenti noto come codice dell’ambiente.

Che cosa dice tale atto normativo? All’art. 146, primo comma, lett. f) è previsto che le Regioni, entro un anno dall’entrata in vigore di quella disposizione, avrebbero dovuto adottare volte ad razionalizzare i consumi e diminuire gli sprechi ed in particolare tra le altre cose altresì finalizzate ad «installare contatori per il consumo dell’acqua in ogni singola unità abitativa nonché contatori differenziati per le attività produttive e del settore terziario esercitate nel contesto urbano».

La legislazione regionale in materia è così frastagliata che non è possibile darne compiutamente conto. Resta il fatto che non esistono norme che impongano l’adozione di tali sistemi per edifici già esistenti, ma la massimo disposizioni volte al contenimento dei consumi specie in relazione agli impianti posti a servizio di attività commerciali (es. bar, ristoranti, ecc.).

Nessuna norma, com’è accaduto per i sistemi di termoregolazione e contabilizzazione del calore, quindi, impone l’adozione di sistemi di rilevazione dei consumi individuali. Sarebbe auspicabile un intervento legislativo uniforme a livello nazionale, ma l’intricata vicenda delle legislazioni concorrenti tra Stato e Regioni in materia ambientale, evidentemente (supponiamo), rappresenta uno dei limiti ad un’azione uniforme.

Assemblea e decisione sui contatori individuali

Date questa situazione, la domanda sorge spontanea: l’assemblea ha potere di deliberare l’installazione di contatori individuali per la misurazione dei consumi idrici?

Nel caso di risposta affermativa, con quale maggioranza deve essere adottata la delibera che disponga un simile intervento?

Al riguardo torna utile un pronunciamento reso dal Tribunale di Genova nel 2016. Il riferimento è alla sentenza n. 2364 depositata in cancelleria il 6 luglio. Nel caso risolto dal Tribunale Genovese, l’assemblea condominiale aveva deciso di sostituire il sistema di adduzione di acqua potabile detto a “bocca tarata” con quello ad acqua diretta e contestuale installazione di contatori individuali. Per completezza rammentiamo che quello a “bocca tarata” è un particolare sistema attraverso il quale l’acqua viene fornita in quantità predeterminata contrattualmente e distribuita in cassoni individuali. In questo caso il magistrato ligure affermò che la mutazione del sistema d’adduzione dell’acqua non rappresentava un’innovazione, ma piuttosto un semplice miglioramento d’un servizio comune, come tale poteva essere validamente adottato a maggioranza semplice.

Per maggioranza semplice, in seconda convocazione, dobbiamo intendere il voto della maggioranza dei presenti ed almeno un terzo del valore dell’edificio, a meno che l’intervento non sia molto costoso, in tal caso andrebbe, a prudenziale parere dello scrivente, considerato quale intervento manutentivo di notevole entità, sempre necessitante del voto favorevole della maggioranza dei presenti in riunione e di almeno un terzo del valore millesimale dell’edificio.

In linea generale, cioè al di fuori di modifiche all’impianto comune come quelle oggetto della decisione del Tribunale di Genova, ad avviso di chi scrive, poiché è nelle competenze dell’assemblea deliberare la ripartizione delle spese in base all’uso, è altrettanto nelle competenze dell’organismo deliberativo decidere sui presupposti applicativi di tale disposizione.

Azioni contro il singolo condòmino che ne ostacola l’installazione

Si supponga che l’assemblea, validamente, abbia deliberato l’installazione di contatori individuali, così detti di sottrazione, per la registrazione dei consumi inerenti alle singole unità immobiliari. S’ipotizzi che uno o più condòmini frappongano resistenza alla installazione dei detti dispositivi che, per le caratteristiche dell’impianto, debbono essere allocati all’interno delle unità immobiliari.
Che cosa poter fare per consentire la collocazione dei contatori?

Al riguardo è bene ricordare che l’amministratore di condominio, ai sensi dell’art. 1130 n.1 c.c., deve eseguire le delibere e – per costante ed unanime orientamento espresso dalla dottrina e dalla giurisprudenza – egli ha tutti i poteri, ivi compresi quelli d’agire in giudizio anche in ragione del disposto dell’art. 1131, primo comma, c.c., per farlo.

Detta più esplicitamente: se i condòmini non consentono l’installazione dei contatori individuali la così come deliberato dalla maggioranza in sede assembleare, allora l’amministratore potrà agire in giudizio per ottenere un provvedimento che gli consenta di eseguire quella deliberazione.

Dal 30 Giugno 2017 vige l’obbligo per i condomini e gli edifici polifunzionali di contabilizzare i consumi di riscaldamento secondo la norma tecnica UNI 10200 aggiornata alla versione 2018. La norma serve a ripartire correttamente le spese per il riscaldamento e l’acqua calda sanitaria negli edifici serviti da una o più centrali termiche.

Sostanzialmente l’obbligo è diviso in 4 punti:

1. Contabilizzazione: si realizza principalmente con l’installazione dei ripartitori sui radiatori
2. Termoregolazione: si realizza principalmente con l’installazione delle valvole termostatiche sui radiatori
3. Nuove tabelle millesimali: tutti gli edifici con riscaldamento centralizzato devono adeguare le tabelle millesimali del riscaldamento alla nuova norma UNI 10200
4. Suddivisione dei consumi e delle spese: con l’aggiornamento del 2018 della norma UNI si è data maggior attenzione al prospetto consuntivo per il riscaldamento, seguendo criteri assimilabili alle diagnosi energetiche.

La norma determina un cambiamento epocale sulla gestione del servizio di riscaldamento degli edifici, in particolare per i condomini.

Con la contabilizzazione del calore ogni condòmino paga quanto consuma e quindi la bolletta verrà calcolata in base all’effettivo riscaldamento fornito all’abitazione. La contabilizzazione è, a tutti gli effetti, un intervento di efficientamento energetico che migliora il rendimento di regolazione dell’impianto e diminuisce i consumi.

La UNI 10200 indica anche quale è il metodo di ripartizione dei consumi cioè come vanno suddivisi i costi per la quota involontaria e per la quota volontaria.

Contabilizzazione e nuove tabelle millesimali sono obbligatorie

Entro il 30 Giugno 2017 tutti i condomini e gli edifici polifunzionali con riscaldamento centralizzato dovranno dotarsi di un sistema di contabilizzazione del calore. L’obbligo viene introdotto in Italia dal D. Lgs 102/2014 con l’obiettivo di diminuire i consumi energetici per il riscaldamento degli edifici attraverso una corretta ripartizione delle spese e una maggiore consapevolezza dei consumatori.

Le singole unità immobiliari, per ottemperare a questo obbligo, hanno, nella maggior parte dei casi direttamente sui radiatori, degli strumenti di lettura (ripartitori) per monitorare il calore emesso e valvole termostatiche per regolare in ogni stanza la temperatura.

Inoltre la suddivisione delle spese per il riscaldamento tra i condomini non avviene più con le tradizionali tabelle millesimali ma con la nuova norma UNI 10200 che suddivide i consumi in consumi volontari (misurati dai contabilizzatori) ed in consumi involontari secondo la “nuova tabella millesimale del riscaldamento”.

I consumi involontari derivano essenzialmente da:

• Perdite della rete di distribuzione, cioè le dispersioni del calore che avvengono dalle tubature prima che raggiungano gli appartamenti
• Spese di conduzione e manutenzione ordinaria
• Spese per la gestione del servizio di lettura di contabilizzazione

I distaccati continuano a pagare le spese involontarie

Chi si dovesse essere distaccato dall’impianto centralizzato dovrà comunque pagare le spese involontarie secondo la nuova tabella millesimale del riscaldamento (UNI 10200).

Secondo quanto espresso dalla Corte di Cassazione con la sentenza 30 aprile 2014 n. 9526: “[…] il condomino, dopo aver distaccato la propria unità abitativa dall’impianto di riscaldamento centralizzato, continuando a rimanere comproprietario dell’impianto centrale, continua ad essere obbligato a sostenere gli oneri relativi alla manutenzione e all’adeguamento del bene stesso, salva la possibilità di esonero con il consenso unanime di tutti i condomini, nonché continua ad essere obbligato a partecipare alle spese di consumo del carburante o di esercizio se e nella misura in cui il distacco non ha comportato una diminuzione degli oneri del servizio a carico degli altri condomini. […]”

Sanzioni e tempi di applicazione dell’obbligo sulla contabilizzazione

Alcune Regioni avevano già legiferato in materia e prevedevano termini diversi per assolvere all’obbligo. Queste regioni, tra cui la Lombardia ed il Lazio, hanno allineato la scadenza al 31 Dicembre 2016, termine previsto dal Dlgs 102/2014 di recepimento della direttiva 2012/27/Ue sull’efficienza energetica (termine successivamente prorogato al 30 Giugno 2017)

1. Sanzioni per inottemperanza obbligo contabilizzazione

Le sanzioni, nei casi in cui il singolo condòmino e i clienti finali che acquistano energia per un edificio polifunzionale non provvedono ad installare sistemi di termoregolazione e contabilizzazione del calore individuali, sono pari ad una ammenda da 500 a 2500 euro (articolo 16 comma 7 del D.Lgs 102/2014)

2. Sanzioni per inottemperanza obbligo “nuove tabelle millesimali”

Il condominio provvisto di termoregolazione e contabilizzazione che però non ripartisce le spese in conformità alla normativa tecnica UNI 10200:2015, cioè con le “nuove tabelle millesimali del riscaldamento” è soggetto comunque ad una sanzione amministrativa da 500 a 2500 euro (articolo 16 comma 8 del D.Lgs 102/2014). E’ fatta salva la possibilità, per la prima stagione termica successiva all’installazione dei dispositivi che la suddivisione si determini in base ai soli millesimi di proprietà.

La ripartizione dei consumi secondo la norma UNI 10200 si divide in quota volontaria e involontaria

La UNI 10200:2018 stabilisce i principi per una corretta ripartizione delle spese relative al riscaldamento invernale ed eventualmente delle spese per l’acqua calda sanitaria. Dalla versione 2015 della norma è stata introdotta un’importante novità sul metodo di calcolo perchè la ripartizione deve essere sviluppata sulla base del fabbisogno termico di ogni unità immobiliare, quindi prevalentemente in base alle caratteristiche di efficienza dell’involucro esterno e dell’esposizione dei vari immobili. Nel vecchio metodo di calcolo invece si consideravano la potenza dei radiatori installati.

Prima del 2015 il calcolo delle tabelle millesimali dle riscaldamento si basava sulla dimensione e sul numero dei radiatori, oggi invece si basa sulla “dispersione termica” dell’unità immobiliare. Quindi gli appartamenti che disperdono più energia hanno un valore millesimale più alto.

L’aggiornamento della UNI del 2018 non rende necessario aggiornare le tabelle millesimali redatte con il metodo previsto dalla norma del 2015. La UNI 10200 è una norma tecnica visionabile a pagamento dall’UNI, Ente nazionale italiano di unificazione (Clicca qui)

La diagnosi energetica del fabbricato

La nuova UNI10200 pone maggiore considerazione all’efficienza energetica degli edifici e presuppone la realizzazione di una diagnosi energetica del fabbricato, che definisca anche possibili interventi di riqualificazione energetica. La ripartizione prevede l’individuazione di 2 quote da ripartire: la quota fissa e la quota variabile:

• Quota fissa: è quella parte di consumo involontaria che riguarda le perdite di distribuzione dell’impianto, le spese di manutenzione ordinaria e di gestione del servizio di lettura. Spese che vengono ripartite sulla base delle “nuove tabelle millesimali” calcolate seconda la UNI 10200
• Quota variabile: è quella parte di consumo volontaria dipendente quindi dalla volontà del singolo condomino che sceglie di accendere il riscaldamento e che imposta attraverso le valvole termostatiche la temperatura desiderata.

Quindi pagherà solo la quota fissa (involontaria) l’utente che tiene per tutto l’inverno il riscaldamento spento, o è un distaccato con la caldaia autonoma. Solitamente la quota fissa corrisponde ad una percentuale variabile tra il 20% ed il 30% dei consumi totali per il riscaldamento condominiale.

La ripartizione della quota fissa con il calcolo della tabella millesimale viene prodotta in seguito ad una diagnosi energetica effettuata con un sopralluogo dell’edificio, della centrale termica e degli appartamenti. Il sopralluogo è finalizzato a valutare le caratteristiche termofisiche dell’involucro e le prestazioni dei sistemi di generazione, distribuzione ed emissione del calore. Il calcolo segue la stessa normativa tecnica della certificazione energetica degli edifici, la UNI TS 11300 (clicca qui)

Approvazione in assemblea di condominio

Gli interventi per la contabilizzazione vengono approvati in assemblea dalla maggioranza semplice cioè dalla maggioranza dei presenti in assemblea e almeno metà del valore dei millesimi. La spesa viene divisa tra tutti i condomini proprietari dall’impianto, quindi anche dai distaccati. L’assemblea può essere richiesta anche da un solo condòmino.

I contatori e i contabilizzatori di calore installati dopo il 25 ottobre 2020 dovranno essere leggibili da remoto, e quelli già installati dovranno essere dotati di tale capacità oppure sostituiti entro il 1 gennaio 2027

La novità è prevista dalla Direttiva (UE) 2018/2002 che modifica la direttiva 2012/27/UE sull’efficienza energetica. Questa nuova Direttiva è stata pubblicata sulla Gazzetta ufficiale dell’Unione europea L 328/210 del 21 dicembre 2018 ed è entrata in vigore il 24 dicembre

L’articolo che riguarda questo settore è il numero nove, in dettaglio io 9 quater. Tuttavia riportiamo di seguito integralmente l’intero articolo.

Articolo 9 bis

Contabilizzazione per il riscaldamento, il raffreddamento e l’acqua calda per uso domestico

1. Gli Stati membri provvedono affinché i clienti finali di teleriscaldamento, teleraffrescamento e acqua calda per uso domestico ricevano a prezzi concorrenziali contatori che riproducano con precisione il loro consumo effettivo d’energia.
2. Negli edifici alimentati da una fonte centrale di riscaldamento, raffreddamento o acqua calda per uso domestico che alimenta vari edifici oppure allacciati a un sistema di teleriscaldamento o di teleraffrescamento, è installato un contatore in corrispondenza dello scambiatore di calore o del punto di fornitura.

Articolo 9 ter

Ripartizione delle spese in base alle misurazioni e ripartizione dei costi per il riscaldamento, il raffreddamento e l’acqua calda per uso domestico

1. Nei condomini e negli edifici polifunzionali alimentati da una fonte centrale di riscaldamento o di raffreddamento oppure da un sistema di teleriscaldamento o di teleraffrescamento sono installati contatori individuali per misurare il consumo di calore, raffreddamento o acqua calda per uso domestico per ciascuna unità immobiliare, se tecnicamente fattibile ed efficiente in termini di costi in quanto proporzionato rispetto al potenziale risparmio energetico. Se per misurare il consumo di energia termica in ciascuna unità immobiliare l’uso di contatori individuali non è tecnicamente fattibile o non è efficiente in termini di costi, si utilizzano contabilizzatori individuali di calore che misurano il consumo di energia termica in corrispondenza di ciascun radiatore, a meno che lo Stato membro in questione dimostri che la loro installazione non è efficiente in termini di costi. In tali casi possono essere presi in considerazione metodi alternativi efficienti in termini di costi per la contabilizzazione del consumo di energia termica. Ogni Stato membro definisce in modo chiaro e pubblica i criteri generali, le metodologie e/o le procedure volte a determinare la non fattibilità tecnica e inefficienza in termini di costi.
2. Nei condomini nuovi e nelle aree residenziali dei nuovi edifici polifunzionali, dotati di una fonte centrale di riscaldamento per l’acqua calda per uso domestico o alimentati da sistemi di teleriscaldamento, per l’acqua calda per uso domestico sono forniti contatori individuali in deroga al primo comma del paragrafo 1.
3. Se i condomini o gli edifici polifunzionali sono alimentati da sistemi di teleriscaldamento o di teleraffrescamento, ovvero se essi sono alimentati prevalentemente da sistemi propri comuni di riscaldamento o raffreddamento, gli Stati membri fanno in modo di disporre di norme nazionali trasparenti e accessibili al pubblico relative alla ripartizione dei costi di riscaldamento, raffreddamento e acqua calda per uso domestico in tali edifici, al fine di assicurare la trasparenza e l’accuratezza del calcolo del consumo individuale. Se del caso, tali norme comprendono orientamenti sulle modalità di ripartizione dei costi per l’energia utilizzata come segue:
• l’acqua calda per uso domestico;
• il calore irradiato dall’impianto dell’edificio e il riscaldamento delle aree comuni, qualora le scale e i corridoi siano dotati di radiatori;
• per il riscaldamento o il raffreddamento degli appartamenti.

Articolo 9 quater

Obbligo di lettura da remoto

1. Ai fini degli articoli 9 bis e 9 ter, i contatori e i contabilizzatori di calore installati dopo il 25 ottobre 2020 sono leggibili da remoto. Continuano ad applicarsi le condizioni di fattibilità tecnica ed efficienza in termini di costi di cui all’articolo 9 ter, paragrafo 1.
2. Entro il 1° gennaio 2027 si dotano della capacità di lettura da remoto i contatori e i contabilizzatori di calore sprovvisti di tale capacità ma che sono già installati o si sostituiscono con dispositivi leggibili da remoto, salvo laddove lo Stato membro dimostri che ciò non è efficiente in termini di costi.

Leggi DIRETTIVA (UE) 2018/2002 DEL PARLAMENTO EUROPEO E DEL CONSIGLIO
dell’11 dicembre 2018
che modifica la direttiva 2012/27/UE sull’efficienza energetica (Clicca qui)

Il 40% dell’energia consumata in Europa è legata al riscaldamento degli edifici. Da anni ormai l’Unione Europea si esprime per cercare di far decrescere questi numeri allarmanti.

Ci ha provato prima stabilendo i dettami per una corretta ed equa ripartizione delle spese di climatizzazione invernale in edifici di tipo condominiale e dopo con l’obbligo di installazione dei dispositivi di contabilizzazione di calore negli edifici serviti da impianto termico centralizzato. Gli obiettivi però sono stati raggiunti solo in parte, dato che non sono mai effettivamente partite le tanto vaticinate sanzioni tra i 500 e i 2.500 euro per chi non si fosse adeguato a norma.

Ora l’Unione Europea alza l’asticella per raggiungere un obiettivo al quale miriamo tutti: consumi più trasparenti per i riscaldamenti centralizzati nei condomini. Per raggiungere questo traguardo ci saranno delle tappe che ci auspichiamo vengano rispettate da tutti:

• la prima – entro il 25 ottobre 2020 – prevede che tutti i nuovi contabilizzatori installati dovranno consentire la lettura a distanza.
• La seconda – entro l’1 gennaio 2027 – prevede la definitiva sostituzione degli odierni modelli che non consentono il controllo da remoto. Ciò significa che quelli già installati ma sprovvisti di tale capacità dovranno essere sostituiti.
• La terza, un vero e proprio obiettivo finale: aumentare l’efficienza energetica del 32,5% entro il 2030.

Si tratta di scelte che mirano ad un futuro migliore e rappresentano un passo avanti importante nei confronti di quella Digital Transformation che sta rivoluzionando tutti i settori, l’obbligo alla telelettura non fa eccezione.

Attraverso dei semplici nodi di rete i dettagli sui consumi energetici del riscaldamento, dell’acqua, della corrente e del gas vengono raccolti e trasferiti direttamente all’amministratore di condominio o alle società come l’Idro Italmaco G.S.. Con estrema semplicità, quindi, i dati di consumo vengono trasmessi da un modulo radio a una centrale operativa di raccolta e scaricati su un determinato dispositivo, il tutto all’insegna dello smart metering.

L’obbligatorietà alla telelettura implica anche maggiore sicurezza: tutti i dati che vengono trasmessi tra la rete AMR e il server, infatti, sono crittografati e durante il trasferimento dei dati non vi è alcun collegamento tra unità abitativa e il singolo dispositivo.

L’obietto dell’Unione Europea è quello di arrivare entro il 2050 a edifici ad impatto tendente allo zero e non si tratta di un obiettivo impossibile. Il solo monitoraggio di tutti i propri consumi insieme alla tempestiva informazione del consumatore può far risparmiare fino al 30%; allo stesso modo l’installazione di contabilizzatori di calore nei condomini può ridurre i costi fino al 20%.

Grazie alla telelettura obbligatoria arriveranno ulteriori vantaggi: si abbasseranno i valori di consumo e si potrà godere di una maggiore e tempestiva ricezione di tali dati, in modo che anche l’utente finale possa modificare il proprio comportamento nell’utilizzo dei vari strumenti messi a disposizione e contribuire attivamente al risparmio.

Infine l’installazione sarà agevolata anche dal punto di vista fiscale: la detrazione è al 65 per cento se le termovalvole sono montate su ciascun radiatore in concomitanza con la sostituzione totaleo parziale degliimpianti. Se la caldaia non viene sostituita, si può comunque beneficiare della detrazione al 50 per cento prevista dal bonus ristrutturazione come intervento di risparmio energetico.

Leggi la DIRETTIVA (UE) 2018/2002 DEL PARLAMENTO EUROPEO E DEL CONSIGLIO
dell’11 dicembre 2018
che modifica la direttiva 2012/27/UE sull’efficienza energetica (clicca qui)