Dal 30 Giugno 2017 vige l’obbligo per i condomini e gli edifici polifunzionali di contabilizzare i consumi di riscaldamento secondo la norma tecnica UNI 10200 aggiornata alla versione 2018. La norma serve a ripartire correttamente le spese per il riscaldamento e l’acqua calda sanitaria negli edifici serviti da una o più centrali termiche.
Sostanzialmente l’obbligo è diviso in 4 punti:
- Contabilizzazione: si realizza principalmente con l’installazione dei ripartitori sui radiatori
- Termoregolazione: si realizza principalmente con l’installazione delle valvole termostatiche sui radiatori
- Nuove tabelle millesimali: tutti gli edifici con riscaldamento centralizzato devono adeguare le tabelle millesimali del riscaldamento alla nuova norma UNI 10200
- Suddivisione dei consumi e delle spese: con l’aggiornamento del 2018 della norma UNI si è data maggior attenzione al prospetto consuntivo per il riscaldamento, seguendo criteri assimilabili alle diagnosi energetiche.
- Perdite della rete di distribuzione, cioè le dispersioni del calore che avvengono dalle tubature prima che raggiungano gli appartamenti
- Spese di conduzione e manutenzione ordinaria
- Spese per la gestione del servizio di lettura di contabilizzazione
- Quota fissa: è quella parte di consumo involontaria che riguarda le perdite di distribuzione dell’impianto, le spese di manutenzione ordinaria e di gestione del servizio di lettura. Spese che vengono ripartite sulla base delle “nuove tabelle millesimali” calcolate seconda la UNI 10200
- Quota variabile: è quella parte di consumo volontaria dipendente quindi dalla volontà del singolo condomino che sceglie di accendere il riscaldamento e che imposta attraverso le valvole termostatiche la temperatura desiderata.
La norma determina un cambiamento epocale sulla gestione del servizio di riscaldamento degli edifici, in particolare per i condomini.
Con la contabilizzazione del calore ogni condòmino paga quanto consuma e quindi la bolletta verrà calcolata in base all’effettivo riscaldamento fornito all’abitazione. La contabilizzazione è, a tutti gli effetti, un intervento di efficientamento energetico che migliora il rendimento di regolazione dell’impianto e diminuisce i consumi.
La UNI 10200 indica anche quale è il metodo di ripartizione dei consumi cioè come vanno suddivisi i costi per la quota involontaria e per la quota volontaria.
Contabilizzazione e nuove tabelle millesimali sono obbligatorie
Entro il 30 Giugno 2017 tutti i condomini e gli edifici polifunzionali con riscaldamento centralizzato dovranno dotarsi di un sistema di contabilizzazione del calore. L’obbligo viene introdotto in Italia dal D. Lgs 102/2014 con l’obiettivo di diminuire i consumi energetici per il riscaldamento degli edifici attraverso una corretta ripartizione delle spese e una maggiore consapevolezza dei consumatori.
Le singole unità immobiliari, per ottemperare a questo obbligo, hanno, nella maggior parte dei casi direttamente sui radiatori, degli strumenti di lettura (ripartitori) per monitorare il calore emesso e valvole termostatiche per regolare in ogni stanza la temperatura.
Inoltre la suddivisione delle spese per il riscaldamento tra i condomini non avviene più con le tradizionali tabelle millesimali ma con la nuova norma UNI 10200 che suddivide i consumi in consumi volontari (misurati dai contabilizzatori) ed in consumi involontari secondo la “nuova tabella millesimale del riscaldamento”.
I consumi involontari derivano essenzialmente da:
I distaccati continuano a pagare le spese involontarie
Chi si dovesse essere distaccato dall’impianto centralizzato dovrà comunque pagare le spese involontarie secondo la nuova tabella millesimale del riscaldamento (UNI 10200).
Secondo quanto espresso dalla Corte di Cassazione con la sentenza 30 aprile 2014 n. 9526: “[…] il condomino, dopo aver distaccato la propria unità abitativa dall’impianto di riscaldamento centralizzato, continuando a rimanere comproprietario dell’impianto centrale, continua ad essere obbligato a sostenere gli oneri relativi alla manutenzione e all’adeguamento del bene stesso, salva la possibilità di esonero con il consenso unanime di tutti i condomini, nonché continua ad essere obbligato a partecipare alle spese di consumo del carburante o di esercizio se e nella misura in cui il distacco non ha comportato una diminuzione degli oneri del servizio a carico degli altri condomini. […]”
Sanzioni e tempi di applicazione dell’obbligo sulla contabilizzazione
Alcune Regioni avevano già legiferato in materia e prevedevano termini diversi per assolvere all’obbligo. Queste regioni, tra cui la Lombardia ed il Lazio, hanno allineato la scadenza al 31 Dicembre 2016, termine previsto dal Dlgs 102/2014 di recepimento della direttiva 2012/27/Ue sull’efficienza energetica (termine successivamente prorogato al 30 Giugno 2017)
1. Sanzioni per inottemperanza obbligo contabilizzazione
Le sanzioni, nei casi in cui il singolo condòmino e i clienti finali che acquistano energia per un edificio polifunzionale non provvedono ad installare sistemi di termoregolazione e contabilizzazione del calore individuali, sono pari ad una ammenda da 500 a 2500 euro (articolo 16 comma 7 del D.Lgs 102/2014)
2. Sanzioni per inottemperanza obbligo “nuove tabelle millesimali”
Il condominio provvisto di termoregolazione e contabilizzazione che però non ripartisce le spese in conformità alla normativa tecnica UNI 10200:2015, cioè con le “nuove tabelle millesimali del riscaldamento” è soggetto comunque ad una sanzione amministrativa da 500 a 2500 euro (articolo 16 comma 8 del D.Lgs 102/2014). E’ fatta salva la possibilità, per la prima stagione termica successiva all’installazione dei dispositivi che la suddivisione si determini in base ai soli millesimi di proprietà.
La ripartizione dei consumi secondo la norma UNI 10200 si divide in quota volontaria e involontaria
La UNI 10200:2018 stabilisce i principi per una corretta ripartizione delle spese relative al riscaldamento invernale ed eventualmente delle spese per l’acqua calda sanitaria. Dalla versione 2015 della norma è stata introdotta un’importante novità sul metodo di calcolo perchè la ripartizione deve essere sviluppata sulla base del fabbisogno termico di ogni unità immobiliare, quindi prevalentemente in base alle caratteristiche di efficienza dell’involucro esterno e dell’esposizione dei vari immobili. Nel vecchio metodo di calcolo invece si consideravano la potenza dei radiatori installati.
Prima del 2015 il calcolo delle tabelle millesimali dle riscaldamento si basava sulla dimensione e sul numero dei radiatori, oggi invece si basa sulla “dispersione termica” dell’unità immobiliare. Quindi gli appartamenti che disperdono più energia hanno un valore millesimale più alto.
L’aggiornamento della UNI del 2018 non rende necessario aggiornare le tabelle millesimali redatte con il metodo previsto dalla norma del 2015. La UNI 10200 è una norma tecnica visionabile a pagamento dall’UNI, Ente nazionale italiano di unificazione (Clicca qui)
La diagnosi energetica del fabbricato
La nuova UNI10200 pone maggiore considerazione all’efficienza energetica degli edifici e presuppone la realizzazione di una diagnosi energetica del fabbricato, che definisca anche possibili interventi di riqualificazione energetica. La ripartizione prevede l’individuazione di 2 quote da ripartire: la quota fissa e la quota variabile:
Quindi pagherà solo la quota fissa (involontaria) l’utente che tiene per tutto l’inverno il riscaldamento spento, o è un distaccato con la caldaia autonoma. Solitamente la quota fissa corrisponde ad una percentuale variabile tra il 20% ed il 30% dei consumi totali per il riscaldamento condominiale.
La ripartizione della quota fissa con il calcolo della tabella millesimale viene prodotta in seguito ad una diagnosi energetica effettuata con un sopralluogo dell’edificio, della centrale termica e degli appartamenti. Il sopralluogo è finalizzato a valutare le caratteristiche termofisiche dell’involucro e le prestazioni dei sistemi di generazione, distribuzione ed emissione del calore. Il calcolo segue la stessa normativa tecnica della certificazione energetica degli edifici, la UNI TS 11300 (clicca qui)
Approvazione in assemblea di condominio
Gli interventi per la contabilizzazione vengono approvati in assemblea dalla maggioranza semplice cioè dalla maggioranza dei presenti in assemblea e almeno metà del valore dei millesimi. La spesa viene divisa tra tutti i condomini proprietari dall’impianto, quindi anche dai distaccati. L’assemblea può essere richiesta anche da un solo condòmino.