Come funziona la ripartizione

Tra le voci di spesa che, senza ombra di dubbio, creano maggiori problematicità in relazione dalla gestione di un edificio condominiale, vi è quella della bolletta dell’acqua. Queste sono le principali problematiche:

1. Esiste un’indicazione normativa sui criteri di ripartizione di tale costo?
2. Al pari dell’impianto di riscaldamento è possibile rendersi autonomi dal condominio?
3. La decisione d’installare i contatori di sottrazione è individuale oppure può essere decisa dall’assemblea?
4. Perché la corrispondenza della somma tra consumi individuali e quello collettivo non coincide?

Criteri di ripartizione

Fino al 1994, anno in cui fu adottata la legge n. 36, contenente disposizioni in materia di risorse idriche (oggi abrogata e sostituita dal d.lgs n. 152/06) la norma cui fare riferimento era l’art. 1123 c.c. a norma del quale le spese inerenti la conservazione ed il godimento delle parti comuni dovevano essere effettuate sulla base delle tabelle millesimali. Solamente la presenza di contatori autonomi, di un regolamento condominiale di origine contrattuale o una deliberazione votata da tutti i condomini poteva derogare a tale principio. Proprio in considerazione di ciò, tra i criteri in deroga, non è raro avere delle situazioni in cui le spese per la bolletta dell’acqua sono ripartite in base al numero degli occupanti l’unità immobiliare.

Con la legge n. 36/94 (come detto poi sostituita dal d.lgs n. 152/06) ed il d.p.c.m. (decreto del presidente del consiglio dei ministri) n. 62/94 la situazione è mutata. S’introduceva nell’ordinamento il principio del pagamento in base al consumo. Recitava l’art. 5 della legge:

“Le regioni prevedono norme e misure volte a favorire la riduzione dei consumi e l’eliminazione degli sprechi ed in particolare a:
d) installare contatori per il consumo dell’acqua in ogni singola unità abitativa nonché contatori differenziati per le attività produttive e del settore terziario esercitate nel contesto urbano”.

Attualmente la norma di riferimento, che è contenuta nell’art. 146 del d.lgs 152/06), ricalca sostanzialmente il contenuto del succitato art. 5 l. n. 36/94.

In sostanza ciò che si imponeva era l’adozione di un sistema di ripartizione delle spese parametrato al consumo effettivo ad realizzarsi attraverso l’installazione di contatori per ogni singola unità abitativa (i c.d. contatori di sottrazione).

Praticamente, ad oggi, come spesso accade, il contratto con l’azienda erogatrice del servizio idrico è unico ma all’intero del condominio vi sono tanti contatori quante sono le unità immobiliari collegate all’impianto idrico. In questo modo, tramite delle semplici operazioni di sottrazione, è sempre possibile ragguagliare la spesa individuale per la bolletta dell’acqua al consumo effettivo.

Rendersi autonomi dal condominio

In relazione al secondo dei quesiti posti, è utile evidenziare come la legge consenta una sorta di maggiore autonomia rispetto al condominio. Al punto 8.2 dell’allegato al d.p.c.m. si dice che

“dove attualmente la consegna e la misurazione sono effettuate per utenze raggruppate, la ripartizione interna dei consumi deve essere organizzata, a cura e spese dell’utente, tramite l’installazione di singoli contatori per ciascuna unità abitativa”.

La norma, pertanto, consente ai singoli condomini, con spese a loro totale carico, di rendersi indipendenti dal condominio per quanto concerne le spese di ripartizione dell’acqua. L’effettività fattibilità di tale operazione dovrà essere vagliata dal fornitore del servizio idrico che dovrà preventivare altresì i costi della stessa.

Installazione dei contatori di sottrazione

Secondo la giurisprudenza si tratta di materia di competenza condominiale.

Lettura dei Consumi

I condòmini devono comunicare i dati inerenti il proprio contatore di sottrazione e comunque consentirne la lettura alle scadenze decise dall’assemblea o comunque stabilite dall’amministratore al fine di garantire la corretta ripartizione dei consumi.

È bene comunque tenere presente che per quanto le letture dei contatori di sottrazione possano essere vicine in termini temporali a quelle del contatore dell’ente erogatore (che solitamente effettua le letture senza comunicare in quale giorno andrà a effettuarle), non vi sarà mai una precisa corrispondenza nella somma tra consumi individuali e quello collettivo.

È utile ricordare che, in quanto servizio comune, la ripartizione del relativo costo dev’essere predisposta dall’amministratore, il quale può domandare, all’inizio del mandato, una specifica voce di compenso per la ripartizione delle bollette dell’acqua.

La contabilizzazione del calore rappresenta uno strumento di grande interesse nell’ambito degli interventi per il contenimento dei consumi energetici. Essa consente di gestire in autonomia e indipendenza il riscaldamento negli edifici dotati di impianto centralizzato oppure allacciati ad un’utenza centralizzata di teleriscaldamento.

Fino ad alcuni anni fa la ripartizione dei consumi veniva effettuata in modo poco equo, sulla base di criteri approssimativi, usando ad esempio i millesimi di proprietà o il volume dell’unità immobiliare, che se da un lato sono metodi semplici ed immediati, dall’altro risultano certamente errati, in quanto non tengono in considerazione i reali consumi degli utenti.

A questa esigenza in Italia si è risposto nel corso degli anni proponendo l’installazione di impianto autonomo di riscaldamento per singolo appartamento, che offre l’indubbio vantaggio di poter gestire autonomamente tempi di accensione e temperatura. Tuttavia, questo tipo di impianto comporta anche alcuni svantaggi che si traducono in maggiori costi di installazione e gestione per il singolo utente.

Ecco, quindi, che la soluzione più vantaggiosa è l’adozione di un sistema centralizzato con contabilizzazione del calore e termoregolazione, in grado di unire i vantaggi dell’impianto centralizzato (autonomie di scala, con minori costi) all’autonomia e all’indipendenza di un impianto singolo.

È facilmente intuibile che nell’ottica del risparmio energetico la contabilizzazione del calore ha senso solo se il singolo utente ha la possibilità di agire autonomamente variando i consumi stessi in funzione delle sue esigenza. Per tale ragione, quando si parla di contabilizzazione del calore, implicitamente si richiama il concetto di termoregolazione e contabilizzazione individuale.

Queste sono le domande più comuni che ci vengono poste:

• Cos’è la Termoregolazione?
• Cos’è la Contabilizzazione?
• La Contabilizzazione è obbligatoria?
• Qual è la norma che regola la Contabilizzazione del calore

Termoregolazione

Per risparmiare energia è indispensabile poter regolare la temperatura di ogni singolo locale sfruttando anche gli apporti gratuiti di energia: sia esterni (solari) che interni (presenza di persone, di elettrodomestici, etc.). Ciò, nel caso di terminali di emissione come radiatori, si ottiene installando le valvole termostatiche, che sono dei dispositivi che regolano automaticamente il flusso di acqua calda in base alla temperatura.

In sintesi, l’impianto di termoregolazione permette di variare l’emissione termica dei corpi scaldanti per adattarla alle esigenze dell’unità immobiliare o dei singoli locali. La regolazione si ottiene tramite valvole termostatiche, termostati ambiente ed altri dispositivi.

Contabilizzazione

La contabilizzazione riguarda la misura dell’energia termica volontariamente prelevata da ogni singola unità immobiliare, cioè il consumo di ogni famiglia per un determinato servizio. La sua adozione, di per sé, non fa risparmiare energia ma rappresenta la modifica del cambiamento comportamentale dell’utente che porta poi, in effetti, a una riduzione dei consumi: sapendo, ad esempio, che si pagherà esattamente ciò che sarà utilizzato, allora quando l’utente avrà caldo probabilmente non aprirà più le finestre, ma regolerà diversamente il proprio impianto, arrivando, se necessario, a chiudere temporaneamente un corpo scaldante. La contabilizzazione conferisce ad ogni utente la consapevolezza dei suoi consumi che poi si traduce con la termoregolazione in autonomia gestionale.

L’utente è tenuto a pagare una quota prevalente che corrispondente alla quantità di calore volontariamente prelevata dall’impianto centralizzato per soddisfare le esigenze di temperatura del proprio alloggio (consumo volontario),una legata alle perdite di distribuzione (consumo involontario) e una relativa alle spese gestionali dell’impianto.

L’utente, ovviamente, deve avere la possibilità di controllare il proprio consumo e di valutarne il costo.

La Contabilizzazione è obbligatoria

La contabilizzazione del calore, la termoregolazione e la ripartizione delle spese di riscaldamento non sono certo concetti nuovi: sin dal 1991, con la famosa legge 10 sulle dispersioni termiche, il legislatore ha introdotto il concetto della ripartizione delle spese secondo il principio del consumo effettivamente registrato.

La contabilizzazione oramai è obbligatoria in tutti i condomini dotati di impianto centralizzato. Infatti, il d.lgs. 102/2014 di recepimento della direttiva 2012/27/UE stabilisce l’obbligo di termoregolazione e contabilizzazione del calore con ripartitori o altri sistemi su tutto il territorio nazionale.

Da notare che tale norma è di rango superiore a tutti i vari provvedimenti regionali oggi vigenti, che pertanto decadono qualora palesemente in contrasto con la nuova legge nazionale.

Relativamente alle sanzioni previste dal d.lgs. 102/2014, per coloro che non si fossero adeguati, sono previste multe che vanno da 500 a 2.500 euro.

Norma europea

La UNI 10200:2018 – Impianti termici centralizzati di climatizzazione invernale, estiva e produzione di acqua calda sanitaria – Criteri di ripartizione delle spese di climatizzazione invernale, estiva e produzione di acqua calda sanitaria (Download) è la norma stabilisce i criteri di ripartizione delle spese di climatizzazione invernale (riscaldamento), climatizzazione estiva (raffrescamento) ed acqua calda sanitaria (ACS) in edifici dotati di impianto centralizzato, provvisti o meno di dispositivi per la contabilizzazione (diretta o indiretta) dell’energia termica utile, distinguendo i consumi volontari delle singole unità immobiliari da tutti gli altri consumi.